Toeristenbelasting is een belasting die over de overnachtingsprijs van niet-ingezetenen van een stad (toeristen, zakelijke bezoekers) wordt geheven. Amsterdam hanteert in 2015 een tarief van 5% over de overnachtingsprijs. Via de website van jouw gemeente is een opgaveformulier te downloaden waarmee je de verschuldigde toeristenbelasting kunt opgeven en afdragen. Toeristenbelasting dient altijd afgedragen te worden, of je nu een particuliere tijdelijke verhuur via Airbnb bent of een logiesverhuurder (hotel, B&B, short stay exploitant).
Goed nieuws: Vanaf februari 2015 zorgt AirBnb er voor dat toeristenbelasting per boeking wordt ingehouden en anoniem wordt uitbetaald aan de Gemeente Amsterdam.
Als je een particuliere, tijdelijke verhuurder bent van je privé woning dan speelt inkomstenbelasting een rol: je wordt geacht de netto huurinkomsten op te geven tijdens je aangifte Inkomstenbelasting. Voordeel: Gebruikerskosten van de verhuur én onze commissie mag je in mindering brengen op de inkomsten. Denk ook aan kosten voor gas- en elektriciteitsverbruik van de huurder en servicekosten voor schoonmaken en wassen. Gebruik maken van onze diensten levert dus dubbel voordeel op. Kosten voor onderhoud, afschrijving en vaste lasten mag je niet aftrekken van de ontvangen huur.
Zolang je “incidenteel” je woning verhuurt, hoef je je geen zorgen te maken. Gemiddeld kun je als particulier zo’n 5000-6000 euro per jaar belastingvrij verhuren. Omdat het om een transactie tussen consumenten gaat, hoef je ook geen BTW te betalen. Maar, zodra je jouw woning op een commerciële manier verhuurt, is er sprake van bedrijfsvoering. En dan zijn de transacties BTW-plichtig. Je moet in dat geval de verhuurinkomsten opgeven bij de Belastingdienst.
De Belastingdienst bekijkt ieder geval apart, er is geen echt strikte scheidslijn tussen bijverdienste en bedrijfsmatige verhuur. Als je bijvoorbeeld een of twee keer per jaar je huis verhuurt tijdens de vakantie, dan ziet de Belastingdienst dat niet als inkomen. Maar verhuur je iedere week een (deel van) je woning, dan wel. Lees via deze link meer over ‘belastingvrij bijverdienen’.
Op dit moment worden bijverdiensten lang niet altijd opgegeven. Verhuursites zoals Airbnb zijn niet verplicht gegevens door te spelen aan de fiscus.
Inkomsten uit de deeleconomie vallen onder de inkomstenbelasting, als ze voldoen aan deze criteria:
✓ Het is een reële bron van inkomsten.
✓ Het doel van de activiteit moet geld verdienen zijn. Een vergoeding voor de onkosten voor het verblijf is dat niet.
✓ Het moet aannemelijk zijn dat het lukt om er inkomsten aan over te houden. De vraag is of je hypotheek kosten dekken ook als ‘extra’ inkomsten gezien wordt?
Het Nederlandse belastingstelsel kent verschillende belastingboxen. Voor de meeste particulieren is Box 1 (“Inkomen uit werk en woning”) en Box 3 (“Inkomen uit sparen en beleggen”) van toepassing. In Box 1 wordt inkomen belast tegen het progressieve belastingtarief (variërend van 36,25% tot 52%). In Box 3 wordt vermogen belast: de zogenaamde vermogensrendementheffing (1,2%) is van toepassing op vermogen boven € 21.139 (drempel in 2014).
Als je een woning bezit die niet jouw hoofdverblijf is (je bewoont die woning niet, en je bent niet ingeschreven op het adres van die woning), dan wordt deze woning gekenmerkt als een belegging. Deze woning valt volgens het belastingstelsel in Box 3: in de belastingaangifte geef je de netto vermogenswaarde van de woning op (recente WOZ-waarde minus de uitstaande hypotheeksom).
Type verhuur:
a). Een reguliere huurder (langer dan 6 maanden): als je een reguliere huurder hebt wordt er geen belasting op huurinkomsten geheven. Voorbeeld: je bezit een woning met een WOZ-waarde van € 220.000 en een hypotheek van € 150.000. Jouw netto vermogen bedraagt dan € 70.000. Als we er van uitgaan dat dit jouw totale vermogen is, dan bedraagt de vermogensrendementheffing:
€ 70.000 – 21.139 (drempel) * 1,2% = € 586.
b.) Tijdelijke verhuur aan toeristen & expats (op dag-/maandbasis): tijdelijke verhuur wordt gezien als actief vermogensbeheer waardoor de fiscus de huurinkomsten kan aanmerken als inkomen uit werk en woning (Box 1). De huurinkomsten worden dan progressief belast. Als je de exploitatie uitbesteedt aan een partij als Holiday Host, dan zijn jouw inkomsten onbelast in Box 3. Een heel verschil!
Als je jouw hoofdverblijf verhuurt (de woning waarop je bent ingeschreven) dan zijn de volgende verhuursituaties mogelijk.
a.) Je verhuurt op tijdelijke basis als je van huis (bijvoorbeeld door middel van particuliere vakantieverhuur): 70% van de huurinkomsten worden in Box 1 belast tegen het progressieve belastingtarief.
b.) Je verhuurt een deel van je eigen woning, bijvoorbeeld een kamer. Hier kan de kamerverhuurvrijstelling van toepassing zijn: huurinkomsten zijn onbelast als je tot € 4.748 (in 2014) aan kale huurinkomsten ontvangt. Verder is het van belang dat het verhuurde geen zelfstandige woning is, dat zowel jij als de huurder staan ingeschreven op het adres gedurende de hele huurperiode, en dat je niet tijdelijk verhuurt. Als je aan deze voorwaarden voldoet zijn de huurinkomsten uit kamerverhuur onbelast. Dit wordt ook wel de hospitaregeling genoemd. Als je niet aan de voorwaarden voldoet dan zijn de huurinkomsten weliswaar nog steeds onbelast, maar ditmaal in Box 3 en verlies je de hypotheekrenteaftrek op het verhuurde deel.
c.) Je verhuurt een deel van je woning op tijdelijke basis, bijvoorbeeld volgens het Bed and Breakfast-concept. Normaal gezien worden de inkomsten belast in Box 1 aangezien dit wordt gezien als actieve werkzaamheden. Als je de exploitatie uitbesteedt aan Holiday Host, kun je de huurinkomsten netto in Box 3 ontvangen maar verlies je de hypotheekrenteaftrek op het Bed and Breakfast deel.
Bij tijdelijke verhuur van je (beleggings)woning kunnen ook andere fiscale aspecten een rol spelen, bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. In geval van twijfel raden wij altijd aan hierover een fiscalist in te schakelen.
(*) Hoewel deze blogpost met de grootste nauwkeurigheid is samengesteld kunnen er geen rechten aan worden ontleend. Regelgeving en fiscaliteit zijn constant in beweging waardoor de door ons gepresenteerde informatie niet meer actueel hoeft te zijn.
